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大宗土地交易頻現 北京豪宅深陷“結構性過剩”

經過97輪舉牌,位於北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村的一宗地塊以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價競出,折合樓面價超過5萬元/平方米。這也是北京土地交易史上的第二高價。

在10月的最後一個工作日,一宗大額交易終於為本月北京土地市場完成收官。

經過97輪舉牌,位於北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村的一宗地塊以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價競出,折合樓面價超過5萬元/平方米。這也是北京土地交易史上的第二高高雄鳳山房貸價。

該宗地塊的交易過程和交易價格,堪稱近期北京土地市場的縮影。有業內人士將其總結為“三高”,即“高溢價、高總價、高單價”。

但有機構指出,高價地項目的不斷入市,正在使北京樓市陷入結構性風險。集中表現為高端住宅供應過剩、普通住宅供應不足。若該種局面持續下去,這些名噪一時的高價地項目最終很可能成為開發商的沉重負擔。

兩周賣地近300億

掛牌出讓公告顯示,該宗地塊位於北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村,土地性質為“R2二類居住用地、A33基礎教育用地”,建築控制規模超過25萬平方米,是頗為少見的一宗大體量地塊。

在上述地塊中,包含30000平方米的“公共租賃住房”,房屋回購價格為7000元/平方米。該宗土地設定瞭上限價格,當競買報價達到合理土地上限價格時,則不再接受更高報價,轉為競報“公共租賃住房”階段。

由於資質優秀,上述地塊的起始價就達到57.3億元。根據中原地產的測算,該地塊的起始樓面價就接近3萬元/平方米。

在6傢聯合體經過97輪競拍後,中糧首創天恒聯合體以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價摘下這一地塊。85.95億元的總價,為北京土地市場的第二高,距離“豐臺白盆窯村地王”隻差3000萬。

按照中原地產的測算,剔除掉5.6萬平方米的公租房,該地塊商品住宅部分樓面的單價將達到5萬元/平方米,未來項目的售價將超過10萬元/平方米。

上述土地的交易過程,被認為是北京近期土地市場的縮影。有業內人士將其總結為“三高”,即“高溢價、高總價、高單價”。

北京土地市場已進入年內交易最密集的階段。根據北京市土地整理儲備中心的數據,最近兩周內,北京土地市場共成交12宗地塊,上述12宗地塊的總價達到294.37億元。

在上述12宗地塊中,還包括一宗單價達到7.5億的“地王”。

未來北京土地市場還將繼續火爆。據悉,當前北京還有20宗經營性用地處於“正在交易”狀態,其中有兩宗地塊的起價超過40億元,一宗超過50億元。這些地塊將在未車貸款試算來一個多月陸續完成成交。

對於北京土地爭搶激烈的原因,中原地產首席分析師張大偉認為,一方面,二三線城市樓市風險增加,房企“紮堆”在一線城市拿地;另一方面,今年前三季度北京推地規模較小,尤其是優質地塊不足,使得企業頗為“饑渴”。

高價地的去化難題

與高價地頻繁出現相得益彰的是,今年北京高端住宅市場同樣顯得火爆。

根據中原地產的統計,今年以來,北京共成交單價10萬元以上的項目188套,不僅創歷史新高,而且超過瞭過去6年的總和。

張大偉指出,高端住宅項目的熱銷,有土地成本高企的推動作用。但熱銷也反過來推漲市場預期,繼續刺激土地市場出現高價地。這也是過去幾年北京土地市場的主要邏輯。

但隨著高價地的不斷出現,這種邏輯的“副作用”正在顯現。

北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志表示,過去幾年的高價地項目正在集中入市,並已經造成今年北京市高端住宅項目集中供應。雖然今年北京市豪宅銷售規模創歷史新高,但與供應相比,去化率仍是低水平。

據中原地產的數據,今年以來,北京共有19個項目有“10萬+”房源成交,但14個項目的成交套數不足5套。

陳志表示,在北京樓市供不應求的“外衣”下,高端住宅的結構性過剩局面已經十分明顯。如果高價地繼續出現,未來這種局面還將加劇。

另一種數據可以作為佐證。據中原地產的統計,今年以來,北京共有39宗地塊的樓面價(商品住宅部分)超過3萬元,創歷史新高。其中,有5宗地塊的樓面價超過6萬元,7宗土地的樓面價在5萬到6萬元之間,11宗地塊的樓面價在4萬到5萬元之間。

陳志表示,未來幾年間,這些項目將加劇北京高端市場的供應壓力。這也意味著,北京高端住宅供應過剩的局面將長期存在。

過去幾年,借助樓市整體向好、房價不斷上漲的勢頭,北京的許多高價地和“地王”項目得以成功解套,並未成為企業負擔。一些早期的高價地項目,甚至成為企業做大規模和充足現金流的重要“推手”。

但歷史並不可鑒。陳志指出,當前中國經濟正處於換擋期,雖然貨幣政策寬松,但房地產業對於國民經濟的拉動作用正在減弱,房地產業自身也在經歷不可逆轉的調整。

就北京市場而言,雖然購買力仍在,但日漸高企的房價正在與購買力相背離。由於豪宅項目的銷售周期較長,又沉淀大量資金,一旦陷入滯銷,將可能給企業帶來沉重的壓力。

制度的缺陷?

正如機構分析所言,北京頻繁爆出高價地,顯然與房企回歸一二線城市的大勢有關。但開發商還給出瞭另一種解釋。

北京某上市公司房企負責人向21世紀經濟報道表示,年末出現的高價地熱潮,在很大程度上源於“前松後緊”的供地節奏。

按照慣例,地方政府在上半年的推地節奏往往較為緩慢,進入下半年,為完成年度供地任務,集中推地的情況開始出現。到第四季度,不少優質地塊集中出讓,土地成交規模也達到全年之最。

該人士表示,“前松後緊”的節奏使得在進入年末之時,房企往往因拿地不足而處於“饑渴”狀態,進而對土地產生瘋狂爭搶。

與此同時,過去幾年間,北京均未能完成商品房用地供應計劃,這也加劇瞭企業的“饑渴”程度。

上述人士還認為,配建制度是高價地的另一項誘因。

為完成保障房土地的供應目標,從2012年起,北京啟動瞭配建制度,即在商品房地塊中,配建一定數量的保障房用地。從業者普遍認為,由於保障房項目的利潤率較低,同地塊上的商品房必須承擔起“盈利”的職能,因此商品房項目容易以更高的價格推出。

也即,配建制度的出現,容易將保障房的成本轉嫁到商品房地塊上,催生高價地和高端住宅。

在土地出讓中的“最高限價”,則更加劇瞭這種局面。為防止土地競出過高的價格,北京近年來給多宗土地設置最高限價,在達到最高限價之後,轉而競爭保障房面積。

業內人士指出,北京土地市場供不應求,在很多土地的競拍中,都突破瞭最高限價,進入到“競爭保障房面積”的階段。由此,保障房用地進一步對商品房地塊形成擠壓,兩者比重不斷拉大。由於競爭過於激烈,在近年來的北京土地交易中,甚至出現過“宅地全建保障房”的現象。

這兩種制度疊加的結果,不僅造成商品房用地供應不足,還容易推高商品房用地價格。被認為是造成北京“商品房高端化”的重要因素。

據悉,在智囊機構近期向北京市政府部門提交的建議中,就有“調整配建制度”一項。但該項制度的調整與否,目前還是未知數。





netease 本文來源:21世紀經濟報道 作者:張敏



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新聞來源http://money.163.com/15/1102/01/B7CN4B8400253B0H.html
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