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大宗土地交易頻現 北京豪宅深陷“結構性過剩”
經過97輪舉牌，位於北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村的一宗地塊以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價競出，折合樓面價超過5萬元/平方米。這也是北京土地交易史上的第二高價。
在10月的最後一個工作日，一宗大額交易終於為本月北京土地市場完成收官。
經過97輪舉牌，位於北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村的一宗地塊以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價競出，折合樓面價超過5萬元/平方米。這也是北京土地交易史上的第二高高雄鳳山房貸價。
該宗地塊的交易過程和交易價格，堪稱近期北京土地市場的縮影。有業內人士將其總結為“三高”，即“高溢價、高總價、高單價”。
但有機構指出，高價地項目的不斷入市，正在使北京樓市陷入結構性風險。集中表現為高端住宅供應過剩、普通住宅供應不足。若該種局面持續下去，這些名噪一時的高價地項目最終很可能成為開發商的沉重負擔。
兩周賣地近300億
掛牌出讓公告顯示，該宗地塊位於北京市豐臺區南苑鄉槐房村和新宮村，土地性質為“R2二類居住用地、A33基礎教育用地”，建築控制規模超過25萬平方米，是頗為少見的一宗大體量地塊。
在上述地塊中，包含30000平方米的“公共租賃住房”，房屋回購價格為7000元/平方米。該宗土地設定瞭上限價格，當競買報價達到合理土地上限價格時，則不再接受更高報價，轉為競報“公共租賃住房”階段。
由於資質優秀，上述地塊的起始價就達到57.3億元。根據中原地產的測算，該地塊的起始樓面價就接近3萬元/平方米。
在6傢聯合體經過97輪競拍後，中糧首創天恒聯合體以“85.95億元、配建5.6萬平米公租房”的代價摘下這一地塊。85.95億元的總價，為北京土地市場的第二高，距離“豐臺白盆窯村地王”隻差3000萬。
按照中原地產的測算，剔除掉5.6萬平方米的公租房，該地塊商品住宅部分樓面的單價將達到5萬元/平方米，未來項目的售價將超過10萬元/平方米。
上述土地的交易過程，被認為是北京近期土地市場的縮影。有業內人士將其總結為“三高”，即“高溢價、高總價、高單價”。
北京土地市場已進入年內交易最密集的階段。根據北京市土地整理儲備中心的數據，最近兩周內，北京土地市場共成交12宗地塊，上述12宗地塊的總價達到294.37億元。
在上述12宗地塊中，還包括一宗單價達到7.5億的“地王”。
未來北京土地市場還將繼續火爆。據悉，當前北京還有20宗經營性用地處於“正在交易”狀態，其中有兩宗地塊的起價超過40億元，一宗超過50億元。這些地塊將在未車貸款試算來一個多月陸續完成成交。
對於北京土地爭搶激烈的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，一方面，二三線城市樓市風險增加，房企“紮堆”在一線城市拿地；另一方面，今年前三季度北京推地規模較小，尤其是優質地塊不足，使得企業頗為“饑渴”。
高價地的去化難題
與高價地頻繁出現相得益彰的是，今年北京高端住宅市場同樣顯得火爆。
根據中原地產的統計，今年以來，北京共成交單價10萬元以上的項目188套，不僅創歷史新高，而且超過瞭過去6年的總和。
張大偉指出，高端住宅項目的熱銷，有土地成本高企的推動作用。但熱銷也反過來推漲市場預期，繼續刺激土地市場出現高價地。這也是過去幾年北京土地市場的主要邏輯。
但隨著高價地的不斷出現，這種邏輯的“副作用”正在顯現。
北京市房地產協會副會長兼秘書長陳志表示，過去幾年的高價地項目正在集中入市，並已經造成今年北京市高端住宅項目集中供應。雖然今年北京市豪宅銷售規模創歷史新高，但與供應相比，去化率仍是低水平。
據中原地產的數據，今年以來，北京共有19個項目有“10萬+”房源成交，但14個項目的成交套數不足5套。
陳志表示，在北京樓市供不應求的“外衣”下，高端住宅的結構性過剩局面已經十分明顯。如果高價地繼續出現，未來這種局面還將加劇。
另一種數據可以作為佐證。據中原地產的統計，今年以來，北京共有39宗地塊的樓面價（商品住宅部分）超過3萬元，創歷史新高。其中，有5宗地塊的樓面價超過6萬元，7宗土地的樓面價在5萬到6萬元之間，11宗地塊的樓面價在4萬到5萬元之間。
陳志表示，未來幾年間，這些項目將加劇北京高端市場的供應壓力。這也意味著，北京高端住宅供應過剩的局面將長期存在。
過去幾年，借助樓市整體向好、房價不斷上漲的勢頭，北京的許多高價地和“地王”項目得以成功解套，並未成為企業負擔。一些早期的高價地項目，甚至成為企業做大規模和充足現金流的重要“推手”。
但歷史並不可鑒。陳志指出，當前中國經濟正處於換擋期，雖然貨幣政策寬松，但房地產業對於國民經濟的拉動作用正在減弱，房地產業自身也在經歷不可逆轉的調整。
就北京市場而言，雖然購買力仍在，但日漸高企的房價正在與購買力相背離。由於豪宅項目的銷售周期較長，又沉淀大量資金，一旦陷入滯銷，將可能給企業帶來沉重的壓力。
制度的缺陷？
正如機構分析所言，北京頻繁爆出高價地，顯然與房企回歸一二線城市的大勢有關。但開發商還給出瞭另一種解釋。
北京某上市公司房企負責人向21世紀經濟報道表示，年末出現的高價地熱潮，在很大程度上源於“前松後緊”的供地節奏。
按照慣例，地方政府在上半年的推地節奏往往較為緩慢，進入下半年，為完成年度供地任務，集中推地的情況開始出現。到第四季度，不少優質地塊集中出讓，土地成交規模也達到全年之最。
該人士表示，“前松後緊”的節奏使得在進入年末之時，房企往往因拿地不足而處於“饑渴”狀態，進而對土地產生瘋狂爭搶。
與此同時，過去幾年間，北京均未能完成商品房用地供應計劃，這也加劇瞭企業的“饑渴”程度。
上述人士還認為，配建制度是高價地的另一項誘因。
為完成保障房土地的供應目標，從2012年起，北京啟動瞭配建制度，即在商品房地塊中，配建一定數量的保障房用地。從業者普遍認為，由於保障房項目的利潤率較低，同地塊上的商品房必須承擔起“盈利”的職能，因此商品房項目容易以更高的價格推出。
也即，配建制度的出現，容易將保障房的成本轉嫁到商品房地塊上，催生高價地和高端住宅。
在土地出讓中的“最高限價”，則更加劇瞭這種局面。為防止土地競出過高的價格，北京近年來給多宗土地設置最高限價，在達到最高限價之後，轉而競爭保障房面積。
業內人士指出，北京土地市場供不應求，在很多土地的競拍中，都突破瞭最高限價，進入到“競爭保障房面積”的階段。由此，保障房用地進一步對商品房地塊形成擠壓，兩者比重不斷拉大。由於競爭過於激烈，在近年來的北京土地交易中，甚至出現過“宅地全建保障房”的現象。
這兩種制度疊加的結果，不僅造成商品房用地供應不足，還容易推高商品房用地價格。被認為是造成北京“商品房高端化”的重要因素。
據悉，在智囊機構近期向北京市政府部門提交的建議中，就有“調整配建制度”一項。但該項制度的調整與否，目前還是未知數。
本文來源：21世紀經濟報道 作者：張敏信用貸款指南缺錢急用哪裡汽車貸款
新聞來源http://money.163.com/15/1102/01/B7CN4B8400253B0H.html
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